Overwaarde op uw huis gebruiken

Is je huis sinds je het kocht meer waard geworden? Of heb je al een deel van je hypotheekschuld afgelost? Dan heb je overwaarde. Dat is vast een prettig idee. Ontdek waarvoor je jouw overwaarde kunt gebruiken en hoe het zit met de belasting.

Op deze pagina:

Wat is overwaarde?
Waar kun je de overwaarde van je woning voor gebruiken?
Je overwaarde berekenen
Overwaarde op je huis en de belasting

Wat is overwaarde?

Is je huis meer waard dan de hypotheekschuld die je op dit moment hebt? Dan heb je te maken met overwaarde. Overwaarde ontstaat vaak door een combinatie van meerdere factoren:

Je lost over tijd een deel van je hypotheekschuld af.
Je woningwaarde stijgt door verbouwingen of aanpassingen.
Je buurt of wijk wordt geliefder, waardoor de gemiddelde waarden van huizen in de wijk stijgt.

Heeft je huis overwaarde? Dat is goed nieuws. Helaas is het niet heel eenvoudig om de overwaarde te ‘verzilveren’. Het zit in je huis.

Waar kun je de overwaarde van je woning voor gebruiken?

Heb je overwaarde op je huis, dan zijn er verschillende opties om deze overwaarde te gebruiken. Zo kun je je huis verkopen en een andere woning kopen. Maar je kunt ook de overwaarde gebruiken om je huis juist te verbouwen of te verduurzamen. En tenslotte is er ook de mogelijkheid om met de overwaarde je rente tussentijds te verlagen.

1. Overwaarde gebruiken voor een nieuw huis

Ga je verhuizen? Dan verkoop je je huis met overwaarde. Dit bedrag zet je waarschijnlijk in voor de aankoop van een nieuwe woning. Hierdoor kun je een lager hypotheekbedrag lenen en worden je maandlasten gunstiger. Als je niet het gehele bedrag aan overwaarde gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning, krijg je mogelijk te maken met de bijleenregeling.

Heb je je eigen huis nog niet verkocht? Dan kun je wellicht een overbruggingskrediet gebruiken. Een overbruggingskrediet is een voorschot op het geld dat je verwacht over te houden als je je huidige woning verkoopt. Je hebt dit geld nu nog niet. Daarom leen je het van ons.

Houd rekening met de bijleenregeling

Je krijgt mogelijk te maken met de bijleenregeling. Dat speelt als je niet het volledige bedrag aan overwaarde benut voor de koop van een nieuw huis. Stel: je gebruikt vanuit je overwaarde een bedrag van € 50.000 níet voor het kopen van je nieuwe huis. Dan moet je – volgens de bijleenregeling – dit bedrag in mindering brengen van het aankoopbedrag bij je belastingaangifte. Je hebt geen recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel. Daardoor valt je hypotheekrenteaftrek dus lager uit.

Je overwaarde wordt voor de belasting ook wel eigenwoningreserve genoemd. De eigenwoningreserve wordt voor een periode van drie jaar geregistreerd.

2. Overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Wil je niet verhuizen, maar denk je wel na over een verbouwing of een nieuwe keuken? Goed nieuws, dan kun je wellicht de overwaarde inzetten om de verbouwing te financieren. Je verhoogt in zo’n geval je hypotheek. Bij een verbouwing kun je tot 100% van de marktwaarde van je huis lenen en bij een verduurzaming tot 106%. Het geld dat je leent komt terecht in een bouwdepot. Hieruit betaal je de rekeningen voor de verbouwing of verduurzaming.

Heb je een RegioBank Bespaarhypotheek bij ons? Dan is je nieuwe leningdeel ook altijd een Bespaarhypotheek. Wil je je huis energiezuiniger maken en daarvoor je hypotheek verhogen met een Bespaarhypotheek? Dan moet je je hele hypotheek oversluiten naar een Bespaarhypotheek.

Let op: geld lenen kost geld. Overweeg dit alleen wanneer je dat geld echt nodig hebt en je woningwaarde de enige mogelijkheid is.

Alles over duurzaam wonen

Verbouwen of verhuizen? Doe de test

Hypotheekrente aftrekken bij de belasting

Je mag de eenmalige kosten en de hypotheekrente onder voorwaarden aftrekken bij je belastingaangifte, als je de overwaarde gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming. Je woning moet onder andere je hoofdverblijf zijn en je moet de nieuwe hypotheek binnen 30 jaar aflossen.

3. Overwaarde gebruiken om je hypotheekrente te verlagen

Soms kun je door de overwaarde je hypotheekrente verlagen en hiermee je maandelijkse lasten. Hoe werkt dit? Je hypotheekrente is gebaseerd op onder andere de marktwaarde van je woning en je totale openstaande hypotheekschuld. Deze verhouding heet de schuld-marktwaardeverhouding. Hoe hoger deze verhouding is, hoe hoger de tariefgroep en hoe hoger je rente. De RegioBank hypotheek hanteert 12 tariefgroepen. De RegioBank Bespaarhypotheek hanteert 5 tariefgroepen. Voorwaarde Bespaarhypotheek: je kunt de marktwaarde van je huis doorgeven als je rentevaste periode afloopt en je een nieuwe rentevaste periode kiest. Dat is vanaf 3 maanden tot 2 weken voor het einde van je rentevaste periode.

Actuele marktwaarde

Je zelfstandig adviseur kan de schuld-marktwaardeverhouding van je woning opnieuw vaststellen op basis van de nieuwe waarde van je woning. Deze actuele marktwaarde geef je eenvoudig zelf door via Mijn RegioBank door een WOZ-taxatieverslag, Calcasa Desktop Taxatie of taxatierapport te uploaden. Is de schuld-marktwaardeverhouding gedaald en kom je hierdoor in een lagere tariefgroep, dan kun je misschien een lagere rente krijgen.

Overigens is een lagere rente niet altijd gunstig, bijvoorbeeld wanneer je een spaarhypotheek hebt. Bespreek vooral met je zelfstandig adviseur wat verstandig en mogelijk is. Een oriëntatiegesprek is gratis. Aan een advies zijn kosten verbonden. Voorwaarde Bespaarhypotheek: als je hypotheek in een lagere tariefgroep terechtkomt, passen we je rente automatisch aan.

Hypotheekrente verlagen en de belasting

Maak je gebruik van de voorlopige teruggave van de Belastingdienst, pas deze dan vooral aan naar je nieuwe situatie. Het is erg afhankelijk van je persoonlijke situatie. Bespreek dit daarom met je zelfstandig adviseur.

Maak een afspraak

Je overwaarde berekenen

Wil je weten of je huis overwaarde heeft en zo ja, hoeveel? Dit reken je gemakkelijk uit. Je neemt de geschatte marktwaarde van je huis en vermindert dat met het bedrag van je openstaande hypotheekschuld. Is het bedrag positief? Dan is dit positieve bedrag de overwaarde. Is het bedrag negatief? Dan heb je een restschuld op het moment dat je je woning verkoopt voor een lager bedrag dan waarvoor je het kocht.

Je eigen berekening is alleen voor jezelf van waarde. Een hypotheekverstrekker wil concreet bewijs zien in de vorm van een WOZ-taxatieverslag, Calcasa Dekstop Taxatie of taxatierapport.

Let op: als je je huis verkoopt worden eventuele verkoopkosten meegenomen in de berekening van de overwaarde.

Overwaarde op je huis en de belasting

Als je je huis met overwaarde verkoopt, hoef je daar geen belasting over te betalen. Wel moet je mogelijk vermogensbelasting gaan betalen over je opgebouwde spaargeld en/of beleggingen. Dit wordt ook wel je vermogen in box 3 genoemd. Vermogensbelasting gaat een rol spelen als je spaargeld en beleggingen een drempelbedrag overstijgen. Alles onder dat bedrag is heffingsvrij vermogen. Hoeveel heffingsvrij vermogen je precies mag hebben, wordt elk jaar bijgesteld. Kijk voor de precieze bedragen op de website van de Belastingdienst.