Een huis kopen met erfpacht; wel of niet doen?

Gezin omarmd elkaar en kijkt naar huis

Leestijd: 5 minuten.

Wie een woning koopt, wordt veelal ook eigenaar van de grond. Maar soms ook niet, bijvoorbeeld bij erfpacht. U betaalt dan geen aanschafbedrag voor de grond, maar een vergoeding voor het gebruik. Wat betekent het als iemand anders eigenaar is van de grond waarop u woont?

Wat is erfpacht precies?


Bij erfpacht ligt het eigenaarschap van de grond niet bij de bezitter van de woning. In plaats daarvan is een gemeente eigenaar, of een particuliere instantie als een kerk of stichting. Deze vraagt een vergoeding voor het gebruik van de grond, wat we erfpachtcanon noemen.

Termijn erfpacht


De eigenaar van de grond bepaalt de hoogte van de erfpacht. Deze staat jaren vast. Die termijnen verschilden vroeger. Vanaf 2013 kunt u alleen een hypotheek krijgen voor een woning met erfpacht als het erfpachtcontract voor onbepaalde tijd geldt. Voor bestaande contracten van voor 2013 geldt dat niet.

Wanneer is er sprake van een eigen woning en wanneer van huur?


Betaalt u alleen erfpacht voor het gebruik van de grond en voldoet u aan de voorwaarden van een eigen woning, dan heeft u dezelfde rechten en plichten als iedereen met een hypotheek. U mag de hypotheekrente aftrekken van uw inkomen, het eigenwoningforfait wordt er bij opgeteld. Let wel op: de standaard voorwaarden voor de aftrek gelden hier ook. Het moet bijvoorbeeld gaan om een eigen woning die uw hoofdverblijf is.

Dit ligt anders wanneer u ook erfpacht betaalt voor de gebouwen die op de grond staan. In dat geval is er feitelijk sprake van een gehuurde woning. Hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait zijn dan niet van toepassing. Er is echter één uitzondering. Als de erfpachtcanon van het gebouw of de gebouwen eeuwigdurend is afgekocht, dan is volgens de eigenwoningregeling toch sprake van economisch eigendom.

Weet u niet zeker waar u erfpacht voor betaalt? Leg de situatie dan voor aan uw Zelfstandig Adviseur.

Geen eigenaar, wel zeggenschap


Het klink wellicht niet prettig dat iemand anders de grond bezit waar u op woont. Uw woonsituatie verandert echter niet. U houdt zelf de volledige zeggenschap over uw eigendom: het huis. Een verbouwing of het aanleggen van een tuin staat u dus vrij. U heeft immers het recht van gebruik.

U bent als erfpachter zelf verantwoordelijk voor het onderhoud van de grond. Ook kunnen er beperkingen zijn die bijvoorbeeld voorschrijven dat u de grond niet gebruikt voor een andere bestemming dan uw woning of tuin.

Voor- en nadelen

  • Een huis dat op erfpachtgrond staat, is veelal goedkoper. De prijs is logischerwijs lager, omdat u de grond er niet bij koopt. Een voordeel waar het erfpachtcanon tegenover staat. Deze maandelijkse kosten kunt u bij de belastingaangifte aftrekken van uw inkomen als u voldoet aan de voorwaarden van een eigen woning.
  • Loopt de erfpacht af, dan kan de eigenaar van de grond een verhoging doorvoeren, zonder dat u daar inspraak in hebt. Bezwaar maken is wel mogelijk. Bijvoorbeeld als de gemeente een verhoging doorvoert die niet aansluit op het verloop van de grondprijzen in de omgeving. De onzekerheid die dit brengt, kan nadelig zijn bij de verkoop van de woning.
  • Als u wel de grond onder de woning koopt, dan is uw huis aanschaf wat duurder, maar heeft u geen onzekerheid over de hoogte van de erfpacht. En als u het huis helemaal heeft afgelost, zijn uw woonlasten lager dan bij een huis waar u erfpacht moet blijven betalen.

Complexe regelgeving

De precieze regels rond erfpacht zijn vrij complex. Bovendien veranderde de regelgeving in het verleden enkele keren. Overweegt u een woning te kopen waar erfpacht in het spel is, informeer dan goed naar de situatie. Ook voor het verkrijgen van de hypotheek is dit van belang.

Uw Zelfstandig Adviseur helpt u graag bij het in kaart brengen van de hypotheekmogelijkheden voor een woning waar erfpacht op rust. Zodat u een weloverwogen keus maakt.