Scheiden met een koophuis
De 3 opties voor uw koopwoning
Als partners uit elkaar gaan en zij samen een koopwoning bezitten, zijn er drie opties:
- Uw koophuis verkopen en beiden nieuwe woonruimte zoeken.
- Ex-partner uitkopen na de scheiding. Eén van de twee partners blijft in het huis wonen.
- Het huis op beide namen laten staan na de scheiding.
Elk van deze opties heeft voor- en nadelen. Een belangrijke factor is uw financiële situatie. De vaste lasten worden niet minder. Maar u moet ze wel alleen gaan dragen. Daardoor is het helaas niet in alle gevallen mogelijk om uit elkaar te gaan en uw eigen huis te behouden.
Optie 1: uw huis verkopen na uw scheiding
U kunt uw koophuis verkopen na uw scheiding. Dit is financieel én emotioneel de meest eenvoudige optie. Financieel, omdat u de opbrengst (en eventuele overwaarde) van de woning verdeelt en ieder uw weg gaat. Emotioneel, omdat u allebei het huis waar u samenwoonde verkoopt en verlaat. Daarover kan geen strijd meer ontstaan.
Zorg dat u weet of u uw huis na de scheiding kunt verkopen met overwaarde of juist met een restschuld. Mocht u te maken krijgen met restschuld, zoek dan uit of u deze extra kosten kunt dragen. U kunt de woning namelijk alleen verkopen als u de gehele hypotheekschuld voldoet. Dat kan met uw spaargeld, of met een financiële regeling zoals de restschuldfinanciering van RegioBank.
In het geval van overwaarde staat niets u in de weg om uw koopwoning na uw scheiding te verkopen.
Eerst scheiden of eerst uw huis verkopen?
Tijdens uw scheiding komt u voor de vraag te staan: gaan we eerst uit elkaar, of eerst ons huis verkopen? Als u zich eerst verdiept in de verkoop van de woning, komt u niet voor verrassingen te staan met bijvoorbeeld afgesproken alimentatieverplichtingen. Zorg voor totaaloverzicht over uw financiële situatie, voor u de scheiding inzet
Overwaarde en de bijleenregeling
Een restschuld overhouden is een vervelende situatie. Maar ook als u uw huis na de scheiding met overwaarde verkoopt, kunt u voor verrassingen komen te staan. Stel dat u een ander huis koopt en een hypotheek afsluit. U krijgt dan te maken met de bijleenregeling. Die regeling bepaalt dat u de overwaarde of ‘eigenwoningreserve’ van uw vorige woning in mindering moet brengen van het aankoopbedrag van de nieuwe woning. Daardoor valt uw hypotheekrenteaftrek lager uit.
Optie 2: uw ex-partner uitkopen na de scheiding
Als tweede optie kan één van de twee ex-partners de ander uitkopen na de scheiding. Ook als u voor deze optie kiest, is het belangrijk dat u eerst de waarde van uw koophuis achterhaalt en totaaloverzicht heeft over uw financiële situatie.
Krijgt u of uw ex-partner de hypotheek rond?
Begin met uitzoeken of het haalbaar is om uw ex-partner uit te kopen. Soms kan één van beiden de hypotheek in geheel overnemen na de scheiding. Maar in de meeste gevallen is een extra hypotheek nodig. U kunt met onze rekentool eenvoudig online uw maximale hypotheek berekenen. Houd hierbij ook rekening met eventuele partneralimentatie.
Akte van verdeling
Heeft één van de ex-partners de financiële middelen om de woning alleen te bekostigen? Dan is een akte van verdeling nodig om dit vast te leggen. In deze akte maakt u afspraken over uw gemeenschappelijke bezittingen en de waarde daarvan. Een notaris stelt de akte op. Beide ex-partners moeten hiermee akkoord zijn.
Een akte van verdeling is alleen noodzakelijk als:
- U en uw ex-partner de woning samen hebben gekocht.
- U in gemeenschap van goederen getrouwd was.
- De woning door de huwelijkse voorwaarden gemeenschappelijk eigendom is.
Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid
Als één van de partners in het huis blijft wonen, moet deze de lasten natuurlijk alleen dragen. Om dat ook juridisch vast te leggen is ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid nodig. De ex die verhuist wordt ontslagen van verplichtingen. En draagt dus niet meer bij aan het aflossen van de hypotheekschuld. Ontslag van hoofdelijke aansprakelijkheid legt de notaris vast in de nieuwe hypotheekakte.
Hypotheek overnemen
Gaat een van de partners de hypotheek overnemen na de scheiding? Zorg dan dat u de volgende stappen zet.
- Bepaal de waarde van de woning, bijvoorbeeld door middel van een taxatie.
- Koop uw ex-partner uit.
- Overleg met uw hypotheekadviseur.
- Rond de verkoop en overname af bij de notaris.
Er is veel om op te letten als u of uw ex-partner de hypotheek wil overnemen na de scheiding. Daarom hebben we een aparte pagina met informatie over dit onderwerp.
Meer over het overnemen van een hypotheek
Optie 3: huis op beide namen laten staan na uw scheiding
Naast uitkopen of uw huis verkopen is er een derde optie: het huis op beide namen laten staan. U blijft dan samen eigenaar na de scheiding. Weinig mensen kiezen hiervoor, maar het kan wel.
Het huis op beide namen laten staan na de scheiding is een goede optie als u en uw ex het huis willen aanhouden. Bijvoorbeeld om het in de toekomst na te laten aan uw kinderen. Heeft uw ex of uzelf tijdelijk niet de middelen om de ander uit te kopen? Dan kunt u het tijdelijk op beide namen laten staan. Eventueel kunt u uw ex later alsnog uitkopen. Of andersom.
Heeft u een moeilijke verstandhouding met uw ex-partner? Dan is deze optie kiezen wellicht niet verstandig. Wees u ook bewust van de nadelen van de hypotheek op beider naam na een scheiding. De ex-partner die vertrekt, kan mogelijk geen nieuwe hypotheek krijgen. Ook zijn er overheidsregelingen waar u als huiseigenaar geen recht op hebt. Bovendien: u en uw ex blijven financieel aan elkaar verbonden. Maak daarom heldere afspraken. Hoe verdeelt u de hypotheeklasten? En onderhoudskosten? En hoe lang blijft deze situatie bestaan?
Scheiden en gebruiksrecht van de woning
Heeft u een conflict met uw ex-partner over het gebruiksrecht van de woning na de scheiding? En lukt het niet om tot afspraken te komen? Dan beslist uiteindelijk de rechter. Hij of zij bepaalt wie het gebruiksrecht van de woning krijgt, zolang de scheiding nog niet is afgerond. Dit wordt vastgelegd in de echtscheidingsbeschikking. Dat is het officiële document waarmee de rechter toestemming geeft om de scheiding af te ronden.
De scheiding is pas afgerond als u de echtscheidingsbeschikking inlevert bij de burgerlijke stand (bij de gemeente). Dat moet binnen zes maanden nadat de rechter de echtscheidingsbeschikking vastlegt. De partner die in de woning mag blijven, heeft dus maximaal zes maanden gebruiksrecht. Als de echtscheidingsbeschikking wordt ingeleverd moet u definitief beslissen over het huis.
Kan ik mijn partner uit huis zetten?
Helaas werken ex-partners in een scheiding niet altijd met elkaar mee. Het kan dus zijn dat u zich afvraagt of u uw partner uit huis kunt zetten. Dat kan alleen als u situatie voldoet aan deze twee voorwaarden:
- U heeft de woning alleen gekocht.
- U was niet getrouwd en had geen geregistreerd partnerschap.
Overwaarde van uw koophuis bij een scheiding
Heeft uw koophuis overwaarde na uw scheiding? Dan heeft uw partner daar ook recht op (als u getrouwd was of als partner geregistreerd). Als één van beide partners de ander uitkoopt, betaalt hij of zij de helft van de marktwaarde. Als uw huis € 300.000 waard is en uw hypotheek € 200.000, koopt u uw ex-partner voor € 150.000 uit. De overwaarde wordt zo dus verdeeld. Elke ex-partner krijgt dan € 50.000 van de totale overwaarde.
Gaat u scheiden en het huis verkopen? Dan wordt de overwaarde op dezelfde manier tussen u en uw ex-partner verdeeld.
Onderwaarde of restschuld van uw koophuis
Gaat u scheiden en is uw huis minder waard dan uw hypotheek? Dan heeft u te maken met onderwaarde of restschuld. Ook restschuld worden verdeeld over beide partners.
- Als u de woning verkoopt, verdeelt u het bedrag waarvoor u het huis verkoopt. Zo wordt de restschuld ook door tweeën gedeeld.
- Als de ene ex de ander uitkoopt, gaat dit tegen de helft van de marktwaarde van de woning. Zo wordt de restschuld ook door tweeën gedeeld.
Als u met een restschuld blijft zitten, kan het verstandig zijn de woning nog een periode op beide namen te laten staan. U kunt de woning dan later verkopen, hopelijk voor een hoger bedrag. Als u dit niet wilt, moet u zoeken naar een oplossing om het restbedrag van uw hypotheek af te lossen.
Nieuw huis kopen na uw scheiding?
Verkoopt u de woning of koopt uw ex-partner u uit? Dan wil u misschien een nieuw huis kopen na de scheiding. Een Zelfstandig Adviseur helpt u daar graag bij. Uw adviseur brengt hiervoor wel advieskosten in rekening.
