Hypotheekrenteaftrek
Wat is hypotheekrenteaftrek?
Als u een hypotheek heeft betaalt u hypotheekrente. Om het aantrekkelijker te maken een huis te kopen, is er een regeling bedacht: hypotheekrenteaftrek. Deze regeling houdt in dat u de rente die u over uw hypotheek betaalt onder bepaalde voorwaarden van uw belastbaar inkomen (box 1) kunt aftrekken. Hierdoor daalt uw inkomen en betaalt u minder inkomstenbelasting. De renteaftrek op uw hypotheek is onder andere afhankelijk van de rente die u betaalt en uw inkomen.
Hoe werkt hypotheekrenteaftrek?
Als huiseigenaar met hypotheek krijgt u te maken met een fiscale bijtelling: het eigenwoningforfait. Het eigenwoningforfait is een bedrag dat bij uw inkomen wordt opgeteld als u een huis bezit. De hoogte van dit bedrag is afhankelijk van de WOZ-waarde van uw huis.
Na deze bijtelling is er sprake van belastingaftrek, zoals de hypotheekrenteaftrek en de aftrekbare kosten die u heeft gemaakt voor het kopen van de woning. Door de belastingaftrek betaalt u uiteindelijk meestal minder belasting over uw inkomen.
Eigenwoningschuld
Betaalt u weinig of geen rente omdat u een kleine eigenwoningschuld heeft of het eigenwoningforfait hoger is dan de belastingaftrek? Dan betaalt u meer belasting over uw inkomen.
Heeft u geen of een kleine eigenwoningschuld, dan heeft u recht op een aftrek: de Wet Hillen. De aftrek is meestal gelijk aan het verschil tussen het eigenwoningforfait en de aftrekbare kosten zoals de rente. Dit wordt verrekend bij uw aangifte, zodat u per saldo geen belasting over het eigenwoningforfait van de eigen woning betaalt.
Vanaf 1 januari 2019 wordt de aftrek voor de kleine woningschuld over 30 jaar afgebouwd. Het percentage neemt ieder jaar af met 3,33%. Vanaf 1 januari 2048 vervalt de aftrek helemaal.
Renteaftrek en aftrekbare kosten
U mag alleen de rente aftrekken van de eigenwoningschuld; de hypotheek of lening die u heeft afgesloten om uw huis (hoofdverblijf) te kunnen kopen, onderhouden of verbeteren. Daarnaast zijn de voorwaarden voor het aftrekken van de hypotheekrente afhankelijk van het moment dat u de hypotheek heeft afgesloten: vóór of na 1 januari 2013.
Een hypotheek van na 1 januari 2013
Als u na 1 januari 2013 een annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek heeft afgesloten voor uw eigen woning komt u in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. Als u na die datum een eerste hypotheek heeft afgesloten, gelden aflosregels: u moet de nieuwe hypotheek in maximaal 30 jaar helemaal aflossen en u moet deze annuïtair of lineair aflossen. Dit moet in een contract zijn vastgelegd. Bij een nieuwe aflossingsvrije hypotheek die u na 1 januari 2013 heeft afgesloten, kunt u dus géén gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek.
Een hypotheek van vóór 1 januari 2013
Heeft u vóór 1 januari 2013 een aflossingsvrije of aflossende hypotheek afgesloten? Dan mag u volgens het 'overgangsrecht' gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek voor de dan nog resterende jaren met een maximum van 30 jaar. U krijgt pas met de nieuwe aflosregels te maken als u uw hypotheek verhoogt of een nieuwe, hogere hypotheek afsluit.
Let op: verkoopt u uw woning en gaat u huren? Als u niet uiterlijk het volgende kalenderjaar een nieuw huis koopt en een nieuwe eigenwoningschuld afsluit, vervalt uw overgangsrecht.
Aftrekbare rente en kosten
De rente die u kunt aftrekken, hoeft niet perse hypotheekrente te zijn. Ook rente van andere leningen is aftrekbaar, zolang de lening maar onderdeel is van de eigenwoningschuld. Het gaat dan dus om de rente over het bedrag dat u leent om bijvoorbeeld uw huis te verbouwen.
Daarnaast zijn de volgende kosten aftrekbaar:
- De kosten voor het afkopen van de rechten voor bijvoorbeeld erfpacht
- Eenmalige financieringskosten, zoals bemiddelingskosten voor het afsluiten van uw hypotheek, het oversluiten naar een andere geldverstrekker, notariskosten voor de hypotheekakte of kosten voor het aanvragen van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG).
Maximaal 30 jaar
Sinds 1 januari 2001 geldt dat de hypotheekrente maximaal 30 jaar aftrekbaar is vanaf de eerste keer dat u recht heeft op hypotheekrenteaftrek.
Koopt u een ander huis dat duurder is dan uw vorige huis? Dan mag u de rente over het verschil in hypotheekbedrag wel 30 jaar aftrekken.
Had u vóór 1 januari 2001 al recht op hypotheekrenteaftrek? Dan tellen de jaren voor deze datum niet mee voor de aftrekperiode van 30 jaar.
Belastingvoordeel door de hypotheekrenteaftrek
Hoe hoog uw belastingvoordeel is door de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van uw inkomen. Hoe hoger uw inkomen, hoe meer belastingvoordeel. U trekt immers de hypotheekrente af tegen hetzelfde tarief als waartegen uw inkomen wordt belast.
Afbouw hypotheekrenteaftrek voor inkomens in hoogste belastingschijf
Valt uw inkomen in de hoogste belastingschijf? Dan geldt er een maximaal percentage waartegen u de kosten van uw eigen huis mag aftrekken. De hypotheekrenteaftrek voor inkomens in de hoogste belastingschijf wordt versneld afgebouwd. Het maximale percentage loopt de komende jaren terug, tot 37,10% in 2023.
Hypotheekrenteaftrek regelen
U kunt ervoor kiezen om bij uw jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting aan te geven hoeveel hypotheekrente u heeft betaald. U krijgt de belastingteruggave dan in één keer terug, na de jaarlijkse aangifte inkomstenbelasting.
U kunt er ook voor kiezen uw belastingteruggave maandelijks, dus in delen, te ontvangen door een voorlopige aanslag aan te vragen. Dat scheelt in de maandlasten. Let op: houd goed in de gaten of het bedrag dat u automatisch maandelijks ontvangt klopt. Zo voorkomt u dat u niet te veel ontvangt en bij de definitieve aanslag aan het einde van het jaar moet terugbetalen.
Een nieuwe hypotheek
Bent u van plan om een huis te kopen? Dan houdt uw Zelfstandig Adviseur rekening met de hypotheekrenteaftrek bij het berekenen van uw netto maandlasten. Zo weet u meteen waar u aan toe bent. Ook in de toekomst. Een geruststellend gevoel, toch?