Een huis erven: waar moet u op letten?

Is uw partner, een ouder of een ander familielid overleden en gaat u een huis erven? Dan heeft u –met eventueel de andere erfgenamen– een belangrijke afweging te maken. Een huis erven is waardevol, of u nu kiest voor bewonen of verkopen. Maar er is ook een risico. Als u aanvaardt en een huis als erfenis ontvangt, kunnen de daaraan verbonden schulden meer waard zijn dan de bezittingen. En als de erfgenamen beslissen om te verhuren of de woning te betrekken, heeft dat fiscale en financiële gevolgen. Op deze pagina vindt u alles over een woning erven en wat daarbij komt kijken. 

Op deze pagina:

Woning erven en de aanvaarding van de erfenis
Huis erven met een hypotheek
Een afbetaald huis erven 
De verdeling van het geërfde huis 
Huis erven en belasting

Woning erven en de aanvaarding van de erfenis  

Als een familielid overlijdt en u bent erfgenaam, dan kunt u zelf beslissen over het wel of niet aanvaarden van de erfenis. Als er ook andere erfgenamen zijn, beslist u alleen voor uw eigen deel. Iedere erfgenaam beslist dus individueel.  

Gaat u een huis erven met een lopende hypotheek? Dan heeft uw beslissing mogelijk grote financiële gevolgen. Alles hangt af van de waarde van het huis en de resterende hypotheekschuld  U heeft drie mogelijkheden om met de erfenis om te gaan: 

Optie 1: zuiver aanvaarden  

Als u zeker bent dat de waarde van de bezittingen die van de schulden overstijgt, kunt u kiezen voor zuiver aanvaarden van de erfenis. Als u dat doet, erft u – samen met eventuele andere erfgenamen – al het bezit, inclusief schulden. Als u kiest voor zuiver aanvaarden en er zijn verborgen schulden, kunt u alleen afzien als u bewijst dat u de financiële situatie voldoende onderzocht heeft.  

De afwikkeling gaat het snelst als u kiest voor zuiver aanvaarden van de erfenis.  

Belangrijk om te weten is dat als u zich als erfgenaam gedraagt, dit juridisch gezien geldt als een keuze om de erfenis zuiver te aanvaarden. Met andere woorden: als u waardevolle bezittingen van de overledene meeneemt of geld van een rekening opneemt of gebruikt, neemt u de hele erfenis inclusief eventuele schulden over.  

Optie 2: beneficiair aanvaarden  

Een andere mogelijkheid is het zogeheten beneficiair aanvaarden van de erfenis. Dit wil zeggen dat u de erfenis wel ontvangt, maar dat de schulden worden verrekend met de bezittingen. Blijken er meer schulden te zijn dan vermogen? Dan hoeft u - als u voor beneficiair aanvaarden kiest – deze schulden niet af te betalen uit uw eigen vermogen. Vermoedt u dat de hypotheekschuld (en mogelijk andere schulden) groter is dan de waarde van de erfenis, maar weet u dit niet zeker? Dan is beneficiair aanvaarden een aantrekkelijke optie.  

Het beneficiair aanvaarden van een erfenis kan ook nadelen hebben. Als de nabestaanden kiezen voor beneficiair aanvaarden, moet dat via een zogeheten vereffeningsprocedure bij de rechtbank. Die procedure brengt extra kosten met zich mee. En het duurt langer. De vereffeningsprocedure eist onder andere een boedelbeschrijving en een plan om de schulden uit de erfenis zo goed mogelijk af te lossen.  

Optie 3: verwerpen 

De derde optie die u heeft is om de erfenis als geheel te verwerpen. Hier kunnen nabestaanden voor kiezen als: 

  • Bekend is dat er meer schulden dan bezittingen in de erfenis zitten;
  • Zij emotionele pijn ervaren, doordat ze bijvoorbeeld ruzie hadden met de overledene;
  • Er een conflict is met de andere erfgenamen.

    Als u de erfenis geheel wilt verwerpen stuurt u hiervoor een formulier naar de rechtbank. Hier zijn kosten aan verbonden, in de vorm van griffierecht.   

    Huis erven met een hypotheek   

    Gaat u een huis erven met een hypotheek? Dan moeten u en eventuele andere erfgenamen deze ook overnemen. Wellicht is er voldoende (gezamenlijk) spaargeld om dit te doen. Als u van plan bent de woning te verkopen, moet u de kosten van de hypotheek dragen tot de verkoop.  

    Onderzoek eerst de hoogte van de hypotheekschuld en de waarde van de woning, voor u hier een beslissing over maakt. Zo voorkomt u dat u met een restschuld blijft zitten na de erfenis. Sta ook stil bij het feit dat eigendom van de woning ook fiscale gevolgen heeft. En denk aan onderhoudskosten, of stookkosten in de winter. Maak een rekensom voordat u een beslissing neemt. Het gaat over een groot bedrag. 

    Meer over een huis erven en de hypotheek 

    Een afbetaald huis erven  

    In het beste geval gaat u een afbetaald huis erven. Dan kunt u de woning verkopen, verhuren of als woning voor een erfgenaam in gebruik nemen. Houd er rekening mee dat er ook in dit scenario kosten komen kijken bij een erfenis. Bijvoorbeeld overige vaste woonlasten of eventueel onderhoud. Ook moet u erfbelasting betalen en heeft bezit van vastgoed gevolgen voor uw fiscale situatie.  

    Huis erven als legaat  

    Als er meerdere erfgenamen zijn, kan het zijn dat het testament bepaalt dat één van hen het huis zal erven als legaat. Dat wil zeggen dat deze erfgenaam het zogenaamde vruchtgebruik krijgt en de woning kan betrekken. Mensen kiezen voor deze constructie in hun testament als ze een bepaald deel van de erfenis willen toewijzen aan één van de erfgenamen. In het geval van een huis, bijvoorbeeld omdat deze persoon zelf geen huis kan kopen.   

    Bij een huis erven als legaat is de woning niet het eigendom van de erfgenaam die er gaat wonen. Hij of zij mag er in wonen zonder een vergoeding te betalen. De andere erfgenamen zijn evengoed eigenaar. Alleen samen kunnen zij beslissingen nemen over de woning. 

    De verdeling van het geërfde huis  

    Als de overledene niet in het testament heeft bepaald dat één van de nabestaanden het huis erft als legaat, dan is het aan de erfgenamen om hierover te beslissen. U kunt de woning verhuren of verkopen, of alsnog bepalen dat één van de nabestaanden deze betrekt.  

    Situatie 1: een erfgenaam wil in de woning blijven  

    In de meeste gevallen erven kinderen een woning van hun ouders. Misschien wil één van de kinderen de woning overnemen. Hij of zij kan de andere erfgenamen dan uitkopen. Hiervoor is een akte van verdeling van de notaris nodig. In die akte wordt de waarde vastgesteld, eventueel op basis van een taxatie.  

    De nieuwe bewoner betaalt de andere erfgenamen voor hun aandeel in het huis dat zij erven. Als dit bedrag niet direct kan worden voldaan, is een hypotheek of andere lening nodig.  

    Situatie 2: het geërfde huis verkopen  

    Als geen van de erfgenamen de woning wil betrekken, kunnen zij het geërfde huis verkopen. Wanneer u dit beslist, verkoop dan zo snel mogelijk. De vaste lasten – bijvoorbeeld energiekosten en de onroerende zaakbelasting – lopen door.  

    Er is nog een reden om het geërfde huis snel te verkopen. Na een periode van acht maanden na ontvangst van de nalatenschap moet u de erfbelasting voldoen. Dit bedrag kan hoog uitvallen. Als u het huis tegen deze tijd nog niet verkocht heeft, moet u de erfbelasting op dat moment betalen uit eigen middelen. Als u het huis wel verkocht heeft, kunt u de erfbelasting voldoen met het geld dat u uit de verkoop ontving.  

    Situatie 3: de geërfde woning verhuren  

    Als u bang bent het huis niet te kunnen verkopen, of hier nog geen beslissing over wil maken, kunt u de geërfde woning ook (tijdelijk) verhuren. Zo haalt u er toch inkomsten uit.   

    Maar de geërfde woning verhuren kent ook nadelen. Een huis verhuren kost tijd. En u bent als verhuurder nog steeds verantwoordelijk voor reparaties en onderhoud. Daarnaast kunt u niet meer op elk moment beslissen de woning alsnog te verkopen.  

    Verdiep u goed in de voor- en nadelen van verhuren voor u dit besluit.  

    Huis erven en belasting  

    Als u een huis gaat erven heeft dat ook gevolgen op het gebied van belasting. Zo is er de erfbelasting die u over de woning moet betalen. Wellicht bent u in de veronderstelling dat u overdrachtsbelasting moeten betalen bij het erven van een huis. Dat is niet het geval. 

    Wat men vaak over het hoofd ziet, zijn de fiscale gevolgen van het bezit van vastgoed. 

    Als u als erfgenaam zelf in het huis gaat wonen, valt de waarde ervan in belastingbox 1. Als geen van de erfgenamen de woning betrekt en u dus verkoopt of verhuurt, valt de waarde in box 3. Lees op de site van de belastingdienst meer over een huis erven en belasting  

    Erfbelasting  

    Als u een huis gaat erven, moet u hierover in de meeste gevallen erfbelasting betalen. De hoogte van de erfbelasting hangt af van de WOZ-waarde van de woning, de waarde van het overige deel van de erfenis en uw relatie tot de overledene. Voor zonen en dochters geldt een lager tarief dan voor nabestaanden die verder van de overledene af staan, zoals kleinkinderen of broers en zussen. 
     
    Let op: als u een huis erft, moet u na acht maanden de erfbelasting voor deze woning voldoen. Ook als het nog niet verkocht is. Dit kan een hoog bedrag zijn, wat u mogelijk niet direct kunt voldoen.   

    Op erfwijzer.nl vindt u een handige tool voor het berekenen van uw erfbelasting. 

    Terug naar de overzichtspagina overlijden