Hypotheek overnemen na scheiding
Voordelen hypotheek overnemen
Na een scheiding kunnen u en uw ex-partner er beiden voor kiezen om te verhuizen. Maar een andere mogelijkheid is dat u de hypotheek overneemt, zodat u er kunt blijven wonen. Voordelen hiervan zijn:
- U bespaart op verhuiskosten en andere kosten die met verhuizen gepaard gaan, zoals hypotheekadvies en kosten koper.
- U betaalt in beginsel geen overdrachtsbelasting (indien u in gemeenschap van goederen getrouwd bent, of samen eigenaar van de woning bent).
- Als u kinderen heeft, blijven zij op hun vertrouwde plek wonen.
- U blijft zelf wonen in uw vertrouwde omgeving.
Nadelen hypotheek overnemen
Er zijn ook nadelen verbonden aan het overnemen van de hypotheek:
- U krijgt -als u het huis overneemt- te maken met veel hogere maandlasten.
- U moet uw ex-partner uitkopen. Dit betekent mogelijk dat u uw hypotheek moet verhogen en/of een tweede hypotheek moet afsluiten.
- In sommige scenario’s is er wel sprake van overdrachtsbelasting: als u niet in gemeenschap van goederen getrouwd was of het woningeigendom niet gelijk verdeeld was over beide partners.
Hypotheek overnemen in vijf stappen
U en uw partner gaan uit elkaar, maar u wilt graag in uw huidige huis blijven wonen. Dan moet u -indien u samen een hypotheek heeft- uw partner uitkopen en de hypotheek oversluiten. De hypotheek staat dan alleen nog op uw naam. En uw partner is niet meer hoofdelijk aansprakelijk. Toen u de hypotheek afsloot, werd u beiden volledig hoofdelijk aansprakelijk. Dat u nu gescheiden bent, verandert daar nog niets aan. Voor ontslag uit hoofdelijke aansprakelijkheid moet de ex-partner die in het huis blijft wonen aantonen dat hij of zij de hypotheeklasten alleen kan dragen. Als uw aanvraag akkoord is, krijgt u een akte. Beide partners moeten die ondertekenen.
Het proces van de hypotheek overnemen hebben we opgedeeld in vijf stappen.
1. Bepaal de waarde van uw woning
Voordat u uw partner kunt uitkopen, moet u weten wat het koophuis op dat moment waard is. Dat kan op verschillende manieren. U kunt uw woning laten taxeren door een taxateur. Daar zijn kosten aan verbonden. U kunt ook uw makelaar een grove inschatting laten maken van de waarde. Daarmee bespaart u de taxatiekosten, die meestal tussen € 200 en € 1.000 bedragen. Een taxatie bepaalt de waarde van uw woning echter wel nauwkeuriger.
2. Weet hoe u de waarde van uw huis onderling verdeelt
Hoe de waarde van de woning verdeeld wordt, hangt af van uw samenlevingsvorm. Als u in gemeenschap van goederen bent getrouwd of een geregistreerd partnerschap bent aangegaan, zijn uw ex-partner en u ieder voor de helft eigenaar en is deze verdeling 50-50. Bij beperkte gemeenschap van goederen, of als u niet getrouwd was of een geregistreerd partnerschap had, wordt de waarde verdeeld volgens de afspraken die u zelf met uw partner heeft gemaakt.
Gemeenschap van goederen
U bent allebei voor de helft eigenaar van de woning. De onder- of overwaarde wordt dan ook 50-50 verdeeld. Als u getrouwd bent in gemeenschap van goederen, is het huis 50% uw eigendom, ongeacht of u al getrouwd was ten tijde van de koop.
Beperkte gemeenschap van goederen
Bij beperkte gemeenschap van goederen, wordt de waarde verdeeld volgens de afspraken die u maakte met uw partner. Doorgaans heeft u deze ook vastgelegd bij een notaris. Sinds 1 januari 2018 worden huwelijken standaard in beperkte gemeenschap van goederen gesloten, ook als er geen huwelijkse voorwaarden worden afgesproken. Huwelijken van voor die datum werden in volledige gemeenschap van goederen gesloten, tenzij u huwelijkse voorwaarden vastlegde.
Getrouwd zijn in beperkte gemeenschap van goederen wil onder andere zeggen dat u niet automatisch recht heeft op bezittingen die uw partner had voor uw huwelijk. Dit gaat ook op voor de woning. Kocht u het huis bijvoorbeeld zelf, voordat u trouwde? Dan is dit ook van u na de scheiding.
Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden
Trouwen of een partnerschap aangaan onder huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden wil zeggen dat u als partners zelf afspraken maakt en deze vastlegt bij een notaris. De verdeling van uw bezittingen en koophuis hangt af van de afspraken die u destijds maakte.
3. Overleg met uw hypotheekadviseur
Bespreek met uw hypotheekadviseur wat de opties zijn. Hij of zij kan vertellen of een hypotheek overnemen tot uw mogelijkheden behoort. Welke voorwaarden gelden, wat de totale kosten zijn en welke fiscale gevolgen er zijn vertelt hij u ook. U betaalt hiervoor mogelijk wel advieskosten.
4. Uw partner uitkopen
Wilt u in het huis blijven wonen? Dan moet u uw partner uitkopen. Uw ex-partner heeft namelijk recht op een deel van het huis. Hoeveel dat is, hangt af van de gemaakte afspraken.
Voorbeeld kosten berekenen bij hypotheekovername
Bij de berekening van de kosten bij een hypotheekovername wordt gekeken naar:
- De waarde van uw woning.
- De nog openstaande hypotheek.
- De verdeling van de waarde.
Stel: u wilt na het scheiden de hypotheek behouden. Uw woning is getaxeerd op € 300.000 en er staat nog een hypotheekschuld open van € 180.000. De overwaarde is dan € 120.000. Als u in gemeenschap van goederen bent getrouwd, heeft uw ex-partner recht op de helft. Dit is € 60.000.
Neemt u de hypotheek en de woning over en is er sprake van onderwaarde? Dan moet uw ex-partner u compenseren voor het volledig overnemen van deze onderwaarde.
Geen vergoeding voor renteverlies verschuldigd
U betaalt geen vergoeding voor het renteverlies, ook boeterente genoemd, als u de hypotheek van uw ex-partner overneemt en de rente van uw ex-partner voortijdig verlengt. De rente voor het deel van uw partner kunt u in dat geval kosteloos overzetten naar de huidige rente. Tip: check meteen of de rente op uw deel wellicht ook omlaag kan. Houd er rekening mee dat u over uw eigen deel wel een vergoeding voor renteverlies betaalt als u de rente wijzigt.
Hypotheek verhogen om uw partner uit te kopen
Soms moet u uw hypotheek verhogen, om de hypotheek over te kunnen nemen. Bijvoorbeeld als u niet genoeg geld heeft om uw partner uit te kopen. Overleg met uw Zelfstandig Adviseur wat uw mogelijkheden zijn. Mogelijk brengt uw adviseur hiervoor wel advieskosten in rekening.
5. Hypotheek op één naam laten zetten door de notaris
De laatste stap is de notaris. De notaris stelt de akte van verdeling op. Hiermee wordt het huis op één naam gezet en kunt u de hypotheek inschrijven bij het kadaster.
Belastingregels bij hypotheek overnemen
Zet u de hypotheek op één naam? Dan betaalt u in beginsel geen overdrachtsbelasting. U laat een akte van verdeling opstellen door een notaris. Doordat deze akte er is, hoeft u geen overdrachtsbelasting aan de Belastingdienst af te dragen. U betaalt wel notariskosten.
Er zijn wel andere belastingregels van toepassing als u de hypotheek wil overnemen. Speciale fiscale regelingen en uitzonderingen, die regelmatig over het hoofd worden gezien bij de eerste belastingaangifte na de scheiding. Dat kan leiden tot een flinke naheffing. Of u mist juist een teruggave.
Eén van de belastingregels waar u na het overnemen van de hypotheek mee te maken krijgt is: hypotheekrenteaftrek. De partner die de woning verlaat, heeft hier nog twee jaar recht op. Als u of uw ex een ander huis koopt tijdens deze periode, krijgt u te maken met de bijleenregeling van de Belastingdienst.
Een ander gevolg: uw fiscaal partnerschap komt ten einde. Dat eindigt zo gauw het scheidingsverzoek ingediend is en u niet meer op dezelfde woning ingeschreven staat. Een andere belastingregel die verandert bij het overnemen van een hypotheek, is het eigenwoningforfait. Dat is een belastingregel die een deel van de waarde van uw huis en hypotheek bij uw inkomen rekent.
Kortom: er komen veel specifieke belastingregels bij kijken als u de hypotheek na een scheiding wil overnemen. Daarom kan het verstandig zijn om hulp en advies in te winnen. U voorkomt dan dat u geld misloopt, of met een naheffing geconfronteerd wordt.
Hypotheek op beide namen laten staan of het huis verkopen
Soms is het niet mogelijk om de hypotheek over te sluiten naar uw partner of uzelf. Dan kunt u er voor kiezen om de hypotheek op naam van u allebei laten staan. U en uw partner zijn beiden hoofdelijk aansprakelijk voor het terugbetalen van de hypotheekschuld. Voor degene die het huis verlaat, kan dat nadelig zijn. Hij of zij kan dan mogelijk een lager hypotheekbedrag lenen om een ander huis te kopen. Maak daarom goede afspraken: over hoe lang u de woning aanhoudt, het gebruik van de woning en de verdeling van de bijbehorende kosten.
Meer over scheiden met een lopende hypotheek
Misschien willen of kunnen u en uw partner allebei niet in het huis blijven wonen en besluit u het te verkopen. Met de opbrengsten van het huis lost u de hypotheekschuld af. In de huidige woningmarkt overstijgt uw woningwaarde de hypotheekschuld waarschijnlijk. Het kan ook zijn dat de hypotheekschuld hoger is. U huis staat dan ‘onder water’. Er blijft dan een restschuld over. Die kunt u eventueel opnieuw financieren.
Restschuld en Nationale Hypotheek Garantie
Als uw een restschuld heeft en een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie, dan is het wellicht mogelijk om hier gebruik van te maken. U leest hierover meer op de site van NGH.
Meer over restschuld en restschuldfinanciering
Neem contact op met uw adviseur
Scheiden is ingrijpend en er komt veel op u af. Uw Zelfstandig Adviseur kan helpen. Hij of zij heeft immers vaker met dit soort situaties te maken gehad. Aan het advies zitten kosten verbonden. U kunt vooraf informeren naar deze kosten. Het eerste oriëntatiegesprek is gratis.
