Hypotheek verhogen: hoe werkt het?

Heeft u een hypotheek en denkt u aan een verbouwing? Dan kan een hypotheekverhoging voor u interessant zijn. U hoeft dan niet uw spaargeld te gebruiken. Of dit mogelijk is, hangt onder andere af van uw inkomen en de waarde van uw huis. We vertellen u graag hoe dit werkt en welke kosten erbij komen kijken. 

Wanneer kunt u uw hypotheek verhogen?  

Het verhogen van uw hypotheek is een mogelijkheid om een verbouwing of verduurzaming te financieren. Wilt u bijvoorbeeld uw huis verbouwen met een dakkapel, een nieuwe keuken of een uitbouw? Of u wilt uw huis verduurzamen door zonnepanelen te plaatsen? Of misschien wilt u zowel verbouwen als verduurzamen. Dan is het verhogen van uw hypotheek een mogelijkheid om zo’n project te financieren.  

Hoe werkt een hypotheekverhoging?

Een verhoging van uw bestaande hypotheek betekent dat uw maandlasten stijgen. Om die reden werkt de aanvraag eigenlijk hetzelfde als de aanvraag van een eerste hypotheek. Uw Zelfstandig Adviseur berekent of u dit kunt betalen door naar uw inkomen te kijken en naar de waarde van uw huis. Afhankelijk van uw situatie zijn er twee opties: een onderhandse hypotheek of een tweede hypotheek.

Een onderhandse hypotheek

U kunt bij het afsluiten van uw bestaande hypotheek kiezen voor een hogere inschrijving, als u aan de voorwaarden voldoet. De notaris legt dan een hoger bedrag vast, waardoor u later extra geld kunt lenen zonder dat u opnieuw naar de notaris moet. Dit scheelt u dus notariskosten. Kiest u hier voor, dan kunt u in overleg met uw hypotheekverstrekker uw hypotheek verhogen. Dit kan tot het maximale bedrag van uw hypotheekinschrijving.

Ook als u al een gedeelte van uw hypotheek heeft afgelost, behoort dit tot de mogelijkheden. U kunt dan uw bestaande hypotheek ophogen tot het bedrag waarvoor de hypotheek bij de notaris staat ingeschreven. U regelt dit onderling met de hypotheekverstrekker, er komt geen notaris bij kijken. 

Een tweede hypotheek 

Als u geen hogere inschrijving heeft, dan kunt u een tweede hypotheek afsluiten. Ook dan leent u extra geld van de bank. U mag, in totaal, 100% van de marktwaarde van uw huis lenen. Bij een verduurzaming is dit 106% van de marktwaarde van uw huis. Is uw huis in waarde gestegen sinds u het kocht? Dan heeft u overwaarde: het verschil tussen de waarde van uw huis en de totale (resterende) waarde van uw hypotheek. Dat verschil kunt u alsnog lenen, in een tweede hypotheek.  

Sluit u de tweede hypotheek af voor een verbouwing of verduurzaming? Dan komt het geld dat u leent in een bouwdepot, waaruit u de rekeningen betaalt. Omdat u een extra hypotheek afsluit, is een bezoek aan de notaris nodig. Voor het inschrijven van deze nieuwe hypotheek vraagt uw notaris een vergoeding. Een tweede hypotheek afsluiten kost u dus meer dan een bestaande hypotheek verhogen. 

Regels voor het verhogen van een hypotheek

Als u een onderhandse hypotheek wilt, moet de hypotheekinschrijving hoger zijn dan uw huidige hypotheek. U kunt verhogen tot het maximale bedrag van de inschrijving. Maar alleen als u de extra hypotheeklasten kunt en wilt betalen. Uw Zelfstandig Adviseur berekent of dit mogelijk is. Dat doet hij of zij door onder andere naar uw inkomen te kijken. Daarnaast is de waarde van uw huis van belang. Vaak is een taxatie nodig.  

Als u een tweede hypotheek neemt, kan dit tot maximaal 100% van de marktwaarde van het huis na een eventuele verbouwing. Bij een verduurzaming is dit tot 106% van de marktwaarde. In alle gevallen doet uw hypotheekverstrekker opnieuw een beoordeling. Dus ook bij een tweede hypotheek kijkt de aanbieder of u nog aan de voorwaarden voldoet en de hypotheeklasten kunt dragen. Uw adviseur vraagt daarom om dezelfde documenten als bij uw eerste hypotheek zoals een taxatierapport en salarisstroken.  

Wat zijn de kosten voor het verhogen?

U betaalt voor het verhogen van de hypotheek in ieder geval advies- en bemiddelingskosten. Vaak komen er ook taxatiekosten bij. Als u een tweede hypotheek afsluit, betaalt u naast de genoemde kosten ook voor de inschrijving van de hypotheekakte bij de notaris.  

Gebruikt u de verhoging voor een verbouwing of verduurzaming? Dan kunt u de eenmalige kosten en de hypotheekrente onder voorwaarden aftrekken bij uw belastingaangifte. Zo moet uw woning uw hoofdverblijf zijn, moet u de nieuwe hypotheek binnen 30 jaar aflossen en moet u het bouwdepot koppelen aan een lineaire of annuïteitenhypotheek. Dus geen aflossingsvrije hypotheek. 

Uw hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie verhogen

Heeft u een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan kunt u deze ook verhogen, maar zorg ervoor dat uw totale hypotheek onder de NHG-grens blijft. De NHG-grens verschilt per jaar. Meer informatie vindt u op de site van NHG.  

Voor- en nadelen van een hypotheekverhoging

Een hypotheekverhoging is een aantrekkelijke mogelijkheid, maar er zijn ook nadelen. 

Voordelen

  • Als u uw hypotheek verhoogt, kunt u de verbouwing van uw woning bekostigen. Ook als u op dat moment zelf niet de financiële middelen heeft.
  • U kunt de verbouwing doen zonder uw spaargeld aan te breken.
  • Ook kunt u hypotheekrente aftrekken, als u de financiële midddelen gebruikt voor een verbouwing en/of verduurzaming van uw huis.

Nadelen

  • Uw totale hypotheekschuld stijgt en dus ook uw maandlasten. Ga dus goed na of u die kosten wilt dragen en ook kunt dragen in de praktijk.
  • De overwaarde die u op uw woning had, wordt lager. De kans dat uw huis bij een daling van de woningprijzen ‘onder water’ komt te staan, neemt toe.

Een tweede hypotheek of persoonlijke lening?

Wat het meest handig is, hangt af van uw situatie. Belangrijk om te weten is of uw huis overwaarde heeft of meer waard wordt door de verbouwing. Alleen dan kunt een tweede hypotheek afsluiten.   

Kijk ook hoe snel u de lening wilt aflossen en hoeveel u per maand kunt betalen. Een hypotheek heeft een looptijd van maximaal 30 jaar, een persoonlijke lening 12 jaar. Een hypotheek heeft een lagere rente en dus lagere maandlasten, dan een persoonlijke lening. Aan een tweede hypotheek zijn echter wel andere kosten verbonden. Bespreek uw situatie daarom met uw Zelfstandig Adviseur en ontdek welke vorm het beste bij u past. 

Uw hypotheek oversluiten en verhogen

Als u uw hypotheek wilt verhogen, is het soms gunstig om dit in combinatie met oversluiten te doen. Dit betekent dat u met uw huidige hypotheek overstapt naar een andere hypotheekverstrekker. Als uw nieuwe hypotheekrente bijvoorbeeld lager is dan de rente die u nu betaalt. Of als de voorwaarden beter bij uw huidige situatie passen.  

Houd er rekening mee dat het niet kosteloos is. Naast de advies-, bemiddelings- en notariskosten, betaalt u soms een vergoeding voor het renteverlies van de hypotheekverstrekker. Laat u daarom goed informeren door uw Zelfstandig Adviseur. Hieraan zijn wel advieskosten verbonden, maar zo weet u wel of u écht voordeliger uit bent.  

Meer lezen

Verbouwen of verhuizen? Doe de test

Verbouwingen die de waarde van uw huis verhogen

Duurzaam wonen

Extra hypotheek bij energiebesparende maatregelen

RegioBank team

Onafhankelijk hypotheekadvies

Onze adviseurs helpen u graag als u uw hypotheek wilt verhogen. Zij bespreken met u uw mogelijkheden.