Overwaarde van uw huis gebruiken

Is uw huis sinds u het kocht meer waard geworden? Of heeft u al een deel van uw hypotheekschuld afgelost? Dan heeft u overwaarde. Dat is vast een prettig idee. Ontdek waarvoor u uw overwaarde kunt gebruiken en hoe het zit met de belasting.

Op deze pagina:

Wat is overwaarde?
Waar kunt u de overwaarde van uw woning voor gebruiken?
Uw overwaarde berekenen
Overwaarde op uw huis en de belasting

Wat is overwaarde?

Is uw huis meer waard dan de hypotheekschuld die u op dit moment heeft? Dan heeft u te maken met overwaarde. Overwaarde ontstaat vaak door een combinatie van meerdere factoren:  

  • U lost over tijd een deel van uw hypotheekschuld af.
  • De gemiddelde marktwaarde van huizen stijgt.
  • Uw woningwaarde stijgt door verbouwingen of aanpassingen.
  • Uw buurt of wijk wordt geliefder, waardoor de gemiddelde waarden van huizen in de wijk stijgt.

Heeft uw huis overwaarde? Dat is goed nieuws. Helaas is het niet heel eenvoudig om de overwaarde te ‘verzilveren’. Het zit in uw huis.

Waar kunt u de overwaarde van uw woning voor gebruiken? 

Heeft u overwaarde op uw huis, dan zijn er verschillende opties om deze overwaarde te gebruiken. Zo kunt u uw huis verkopen en een andere woning kopen. Maar u kunt ook de overwaarde gebruiken om uw huis juist te verbouwen of te verduurzamen. En tenslotte is er ook de mogelijkheid om met de overwaarde uw rente tussentijds te verlagen.

1. Overwaarde gebruiken voor een nieuw huis

Gaat u verhuizen? Dan verkoopt u uw huis met overwaarde. Dit bedrag zet u waarschijnlijk in voor de aankoop van een nieuwe woning. Hierdoor kunt u een lager hypotheekbedrag lenen en worden uw maandlasten gunstiger. Als u niet het gehele bedrag aan overwaarde gebruikt voor de aankoop van de nieuwe woning, krijgt u mogelijk te maken met de bijleenregeling.  

Heeft u uw eigen huis nog niet verkocht? Dan kunt u wellicht een overbruggingskrediet gebruiken. Een overbruggingskrediet is een voorschot op het geld dat u verwacht over te houden als u uw huidige woning verkoopt. U heeft dit geld nu nog niet. Daarom leent u het van ons.   

Houd rekening met de bijleenregeling

U krijgt mogelijk te maken met de bijleenregeling. Dat speelt als u niet het volledige bedrag aan overwaarde benut voor de koop van een nieuw huis. Stel: u gebruikt vanuit uw overwaarde een bedrag van € 50.000 níet voor het kopen van uw nieuwe huis. Dan moet u – volgens de bijleenregeling – dit bedrag in mindering brengen van het aankoopbedrag bij uw belastingaangifte. U heeft geen recht op hypotheekrenteaftrek voor dat deel. Daardoor valt uw hypotheekrenteaftrek dus lager uitvalt. 

Uw overwaarde wordt voor de belasting ook wel eigenwoningreserve genoemd. De eigenwoningreserve wordt voor een periode van drie jaar geregistreerd.  

2. Overwaarde gebruiken voor een verbouwing

Wilt u niet verhuizen, maar denkt u wel na over een verbouwing of een nieuwe keuken? Goed nieuws, dan kunt u wellicht de overwaarde inzetten om de verbouwing te financieren. U verhoogt in zo’n geval uw hypotheek. Bij een verbouwing kunt u tot 100% van de marktwaarde van uw huis lenen en bij een verduurzaming tot 106%. Het geld dat u leent komt terecht in een bouwdepot. Hieruit betaalt u de rekeningen voor de verbouwing of verduurzaming. 

Let op: geld lenen kost geld. Overweeg dit alleen wanneer u dat geld echt nodig heeft en uw woningwaarde de enige mogelijkheid is.

Alles over duurzaam wonen

Verbouwen of verhuizen? Doe de test

Hypotheekrente aftrekken bij de belasting

U mag de eenmalige kosten en de hypotheekrente onder voorwaarden aftrekken bij uw belastingaangifte, als u de overwaarde gebruikt voor een verbouwing of verduurzaming. Uw woning moet onder andere uw hoofdverblijf zijn en u moet de nieuwe hypotheek binnen 30 jaar aflossen.  

3. Overwaarde gebruiken om uw hypotheekrente te verlagen

Soms kunt u door de overwaarde uw hypotheekrente verlagen en hiermee uw maandelijkse lasten. Hoe werkt dit? Uw hypotheekrente is gebaseerd op onder andere de marktwaarde van uw woning en uw totale openstaande hypotheekschuld (heeft u al een hypotheek bij een andere aanbieder, dan nemen wij het inschrijvingsbedrag van die hypotheek mee). Deze verhouding heet de schuld-marktwaardeverhouding. Hoe hoger deze verhouding is, hoe hoger de tariefgroep en hoe hoger uw rente. RegioBank hanteert 12 tariefgroepen.

Uw Zelfstandig Adviseur kan de schuld-marktwaardeverhouding van uw woning opnieuw vaststellen op basis van de nieuwe waarde van uw woning. Deze actuele marktwaarde geeft u eenvoudig zelf door via Mijn RegioBank door een WOZ-taxatieverslag, Dekstop Taxatie of taxatierapport te uploaden. Is de schuld-marktwaardeverhouding gedaald en komt u hierdoor in een lagere tariefgroep, dan kunt u misschien een lagere rente krijgen. Overigens is een lagere rente niet altijd gunstig, bijvoorbeeld wanneer u een spaarhypotheek heeft. Bespreek vooral met uw Zelfstandig Adviseur wat verstandig en mogelijk is. Een oriëntatiegesprek is gratis. Aan een advies zijn kosten verbonden.

Hypotheekrente verlagen en de belasting

Maakt u gebruik van de voorlopige teruggave van de Belastingdienst, pas deze dan vooral aan naar uw nieuwe situatie. Het is erg afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Bespreek dit daarom met uw Zelfstandig Adviseur.

Maak een afspraak

Uw overwaarde berekenen

Wilt u weten of uw huis overwaarde heeft en zo ja, hoeveel? Dit rekent u gemakkelijk uit. U neemt de geschatte marktwaarde van uw huis en vermindert dat met het bedrag van uw openstaande hypotheekschuld. Is het bedrag positief? Dan is dit positieve bedrag de overwaarde. Is het bedrag negatief? Dan heeft u een restschuld op het moment dat u uw woning verkoopt voor een lager bedrag dan waarvoor u het kocht. 

Uw eigen berekening is alleen voor uzelf van waarde. Een hypotheekverstrekker wil concreet bewijs zien in de vorm van een WOZ-taxatieverslag, Dekstop Taxatie of taxatierapport.  

Let op: als u uw huis verkoopt worden eventuele verkoopkosten meegenomen in de berekening van de overwaarde. 

Overwaarde op uw huis en de belasting

Als u uw huis met overwaarde verkoopt, hoeft u daar geen belasting over te betalen. Wel moet u mogelijk vermogensbelasting gaan betalen over uw opgebouwde spaargeld en/of beleggingen. Dit wordt ook wel uw vermogen in box 3 genoemd. Vermogensbelasting gaat een rol spelen als uw spaargeld en beleggingen een drempelbedrag overstijgen. Alles onder dat bedrag is heffingsvrij vermogen. Hoeveel heffingsvrij vermogen u precies mag hebben, wordt elk jaar bijgesteld. Kijk voor de precieze bedragen op de website van de Belastingdienst

Mogelijk vindt u dit ook interessant

Verhuizen en uw hypotheek

Uw verbouwing financieren

Uw hypotheek verhogen: hoe werkt dat?